Skip to content

Mäklarinfo

Här på Mäklar-info ger vi information och råd på de frågor som vi dagligen träffar på i vår verksamhet.

 

Innehållsförteckning:
1: Mäklaren
2: Säljaren
3: Köparen
4: Fastigheten är “reserverad”
5: Reavinst/reaförlust
6: Fast och lös egendom

1: Mäklaren

Bland alla skyldigheter som en fastighetsmäklare har kan bl.a. nämnas:
Ha en obligatorisk försäkring för den skadeståndsskyldighet som mäklaren kan ådra sig enligt lag.
Tillse att varje förmedlingsuppdrag är skriftligt.
Mäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god mäklarsed.
Mäklaren skall tillvarata både säljarens och köparens intressen (utom i prisfrågan).
Redovisa samtliga spekulanter för en säljare.
En allmän upplysnings- och rådgivningsskyldighet som aktualiseras i samband med förmedlingen.
Upprätta en objektbeskrivning (med bl.a. uppgifter om bl.a. areal, byggsätt, pantbrev, lån, servitut etc.).
En skriftlig och individuell utformad boendekostnadskalkyl skall upprättas för den slutlige köparen
(om inte köparen skriftligt tackar nej till att erhålla en boendekostnadskalkyl).
En mäklare ska också redovisa eventuella sidotjänster. Enligt fastighetsmäklarlagen har svenska
fastighetsmäklare rätt att tillhandahålla sidotjänster. Dessa får dock ej vara av sådan karaktär att
förtroendet kan anses rubbas och av. ersättning får endast vara obetydliga summor. Fastighetsmäklarlagen
kräver också att fastighetsmäklaren informerar sina potentiella kunder om eventuella sidotjänster.
Bocentrum, Anders Danielsson Fastighetsbyrå AB har en sidotjänst som innebär att Bocentrum erhåller
en administrationsersättning på 300 kr från HemNet när en säljares objekt sätts ut på HemNets hemsida.

2: Säljaren

Fyra förutsättningar för mäklarens rätt till provision:
1/ Mäklaren skall ha ett skriftligt förmedlingsuppdrag med säljaren.
2/ Köparen skall ha anvisats av mäklaren.
3/ Ett bindande avtal har träffats mellan säljare och köpare (behöver ej vara upprättat av mäklaren).
4/ Avtalet skall ha kommit till stånd p.g.a. mäklarens förmedling.

Säljaren har en upplysningsskyldighet ang. vad säljaren känner till ang. fel och brister på fastigheten.

På vår blankett “Frågelista” som lämnas till säljaren redan vid intaget så fullgör säljaren sin
upplysningsskyldighet genom att noggrant fylla i “Frågelistan”.

Frågelistan är inte bara en bilaga till köpekontraktet utan bör före besiktningen överlämnas till köparen
så att köparen/besiktningsmannen kan titta lite extra på de saker som säljaren tagit upp i frågelistan.

3: Köparen

En köpare har en långtgående undersökningsplikt. En köpare kan i efterhand inte ställa krav på
säljaren för fel och brister som man kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning.

Följ därför alltid vårt råd att anlita en fackman för att utföra besiktningen.

4: Fastigheten är “reserverad”

Det normala hos oss är att när prisdiskussionen är klar (spekulanten har då villkor med att besiktningen
går bra och om lånen inte är beviljade med att köparen erhåller acceptabla lån) är att vi frågar säljaren om
vi får reservera fastigheten i 7-10 dagar för spekulanten i och med att spekulanten vill lägga ned pengar
på en besiktning.

Godkänner säljaren att vi får “reservera” fastigheten för en spekulant så innebär detta:
Att vi slutar att marknadsföra fastigheten (innebär bl.a. att vi tar bort den från internet).
Inga fler visningar kommer att göras av oss och om det dyker upp nya spekulanter så tar vi namn
och telefonnummer så att vi kan ringa dem om affären spricker.

Om vi, efter det att fastigheten är reserverad, får nya bud så måste vi enligt Mäklarlagen framföra
dessa till säljaren och säljaren avgör hur vi skall göra.

Är en fastighet reserverad innebär detta för säljaren:
Att säljaren bara har en “moralisk” skyldighet att sälja till spekulanten som har fastigheten reserverad
MEN ingen juridisk skyldighet föreligger förrän köpekontraktet är påskrivet.

Är en fastighet reserverad innebär detta för köparen:
På samma sätt som för säljaren har köparen ingen juridisk skyldighet att köpa fastigheten utan bara
en “moralisk” skyldighet om det går bra med besiktningen och beviljningen av lån.

Fotnot: Självklart kan man skriva köpekontrakt (med villkor om att besiktningen går bra) innan
besiktningen men vi rekommenderar alltid att köparen helst skall göra besiktningen innan
köpekontraktet undertecknas.

5: Reavinst/reaförlust

Kortfattad information vid reavinst- alternativ reaförlustberäkning vid försäljning av villa.

Från försäljningssumman får följande kostnader dras av:
1/ Utgifter för avyttringen (mäklarprovision etc.).
2/ Anskaffningsutgiften (köpesumma, lagfartskostnad, inteckningskostnad, bankens arvode vid köpet etc).
3/ Kostnaderna för de år som överstiger 5.000:- för om-, till- eller nybyggnad som skett under innehavstiden
4/ Kostnaderna för förbättrande underhåll och reparationer under de sista fem åren, om nedlagda
kostnader för resp. år överstiger 5.000:-.

Ex.
Om man byggt till en altan 1995 till en kostnad av 12.000:-. Trots att kvittot är äldre än fem år så får man
göra avdrag för kostnaden eftersom altanen är en tillbyggnation.

Om man samma år d.v.s. 1995 även bytte ut elspisen och diskmaskinen till en kostnad av 11.000:-.
Kostnaden är äldre än fem år och eftersom det inte är en om-, till- eller nybyggnation att byta elspis
och diskmaskin så får denna kostnad ej tas med.

Uppkommer reavinst så beskattas 22/30 av vinsten med 30 % i skatt = 22 % i skatt på vinsten.

Uppkommer reaförlust får 50 % av förlusten tas upp med 30 % i avdrag = 15 % av förlusten fås
tillbaka skattevägen.

Under vissa förutsättningar kan man få uppskov med reavinsten genom att köpa en ersättningsbostad.
Kortfattat är villkoren för uppskov bl.a. att:
Det man har sålt skall ha varit sin egen permanentbostad och det man köper blir också permanentbostad.
Reavinsten skall vara minst 50.000:- per ägare.
För att få uppskov med hela reavinsten så skall ersättningsbostaden vara lika dyr.

Köper man en ersättningsbostad för 60 % av vad man sålde för får man uppskov med 60 % av reavinsten.

Den dag man säljer ersättningsbostaden kommer uppskovsbeloppet fram till beskattning (under
förutsättning att man inte återigen köper en ersättningsbostad och uppfyller villkoren).

6: Fast och lös egendom

I Jordabalken regleras vad som är fast egendom och vad som är tillbehör till fastighet och byggnad
och därmed ingår i den fasta egendomen. Allt som inte omfattas av dessa regler är att betrakta som
lös egendom.

FASTIGHETSTILLBEHÖR
Fastighetstillbehör är föremål som av fastighetsägaren har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk.
Avsikten med anbringandet skall vara att föremålet skall förbli permanent på fastigheten
(källa Mäklarsamfundet).

Exempel på fastighetstillbehör är:
Staket, flaggstång med lina, buskar, sandlåda, brevlåda, soptunna, grindar, torkvinda och byggnader
(även lekstuga, friggebod etc).

BYGGNADSTILLBEHÖR
Byggnadstillbehör är föremål som byggnaden blivit försedd med av fastighetsägaren, och som
är ägnade för stadigvarande bruk.
Begreppet stadigvarande bruk anger att det skall finnas en ändamåls- eller funktionsgemenskap
mellan föremålet och byggnaden. Föremålet skall normalt sett vara till nytta oavsett vem som äger
eller utnyttjar fastigheten.

Exempel på gränsfall mellan lös egendom och byggnadstillbehör är fristående mikrovågsugn och
dekoder till parabolantenn. Extra utrustning såsom kompletterande frysbox är exempel på undantag
och utgör inte byggnadstillbehör. Om säljaren skulle vilja undanta vissa fasta tillbehör är detta möjligt
– om parterna överenskommer om detta i kontraktet (källa Mäklarsamfundet).

Exempel på byggnadstillbehör är:
Garderober (inkl inredningsdetaljer), badrumsinredning, stege för sotning, mangel, persienner,
tjuvlarm, fönsterluckor, hatthylla och centraldammsugare.