Här kommer lite information och råd om de frågor som vi dagligen träffar på i vår verksamhet.
Innehållsförteckning:
1. Mäklaren
2. Säljaren
3. Köparen
4. Reavinst/reaförlust
5. Fast och lös egendom
1. Mäklaren
Bland alla skyldigheter som en fastighetsmäklare har kan bl.a. nämnas:
Ha en obligatorisk försäkring för den skadeståndsskyldighet som mäklaren kan ådra sig enligt lag.
Tillse att varje förmedlingsuppdrag är skriftligt.
Mäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god mäklarsed.
Mäklaren skall tillvarata både säljarens och köparens intressen (utom i prisfrågan).
Redovisa samtliga spekulanter för en säljare.
En allmän upplysnings- och rådgivningsskyldighet som aktualiseras i samband med förmedlingen.
Upprätta en objektbeskrivning (med bl.a. uppgifter om bl.a. areal, byggsätt, pantbrev, lån, servitut etc.).
En skriftlig och individuell utformad boendekostnadskalkyl skall upprättas för den slutlige köparen
(om inte köparen skriftligt tackar nej till att erhålla en boendekostnadskalkyl).
En mäklare ska också redovisa eventuella sidotjänster. Enligt fastighetsmäklarlagen har svenska
fastighetsmäklare rätt att tillhandahålla sidotjänster. Dessa får dock ej vara av sådan karaktär att
förtroendet kan anses rubbas och av. ersättning får endast vara obetydliga summor. Fastighetsmäklarlagen
kräver också att fastighetsmäklaren informerar sina potentiella kunder om eventuella sidotjänster.
2. Säljaren
Fyra förutsättningar för mäklarens rätt till provision:
1. Mäklaren skall ha ett skriftligt förmedlingsuppdrag med säljaren.
2. Köparen skall ha anvisats av mäklaren.
3. Ett bindande avtal har träffats mellan säljare och köpare (behöver ej vara upprättat av mäklaren).
4. Avtalet skall ha kommit till stånd p.g.a. mäklarens förmedling.
Säljaren har en upplysningsskyldighet ang. vad säljaren känner till ang. fel och brister på fastigheten.
På vår blankett “Frågelista” som lämnas till säljaren redan vid intaget så fullgör säljaren sin upplysningsskyldighet genom att noggrant fylla i “Frågelistan”.
Frågelistan är inte bara en bilaga till köpekontraktet utan bör före besiktningen överlämnas till köparen så att köparen/besiktningsmannen kan titta lite extra på de saker som säljaren tagit upp i frågelistan.
3. Köparen
En köpare har en långtgående undersökningsplikt. En köpare kan i efterhand inte ställa krav på säljaren för fel och brister som man kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning.
Följ därför alltid vårt råd att anlita en fackman för att utföra besiktningen.
4. Reavinst/reaförlust
Kortfattad information vid reavinst- alternativ reaförlustberäkning vid försäljning av villa.
Från försäljningssumman får följande kostnader dras av:
1. Utgifter för avyttringen (mäklarprovision etc.).
2. Anskaffningsutgiften (köpesumma, lagfartskostnad, inteckningskostnad, bankens arvode vid köpet etc).
3. Kostnaderna för de år som överstiger 5.000:- för om-, till- eller nybyggnad som skett under innehavstiden
4. Kostnaderna för förbättrande underhåll och reparationer under de sista fem åren, om nedlagda kostnader för resp. år överstiger 5.000:-.
Ex.
Om man byggt till en altan 1995 till en kostnad av 12.000:-. Trots att kvittot är äldre än fem år så får man göra avdrag för kostnaden eftersom altanen är en tillbyggnation.
Om man samma år d.v.s. 1995 även bytte ut elspisen och diskmaskinen till en kostnad av 11.000:-.
Kostnaden är äldre än fem år och eftersom det inte är en om-, till- eller nybyggnation att byta elspis och diskmaskin så får denna kostnad ej tas med.
Uppkommer reavinst så beskattas 22/30 av vinsten med 30 % i skatt = 22 % i skatt på vinsten.
Uppkommer reaförlust får 50 % av förlusten tas upp med 30 % i avdrag = 15 % av förlusten fås tillbaka skattevägen.
5. Fast och lös egendom
I Jordabalken regleras vad som är fast egendom och vad som är tillbehör till fastighet och byggnad och därmed ingår i den fasta egendomen. Allt som inte omfattas av dessa regler är att betrakta som lös egendom.
FASTIGHETSTILLBEHÖR
Fastighetstillbehör är föremål som av fastighetsägaren har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk.
Avsikten med anbringandet skall vara att föremålet skall förbli permanent på fastigheten (källa Mäklarsamfundet).
Exempel på fastighetstillbehör är:
Staket, flaggstång med lina, buskar, sandlåda, brevlåda, soptunna, grindar, torkvinda och byggnader (även lekstuga, friggebod etc).
BYGGNADSTILLBEHÖR
Byggnadstillbehör är föremål som byggnaden blivit försedd med av fastighetsägaren, och som är ägnade för stadigvarande bruk.
Begreppet stadigvarande bruk anger att det skall finnas en ändamåls- eller funktionsgemenskap mellan föremålet och byggnaden. Föremålet skall normalt sett vara till nytta oavsett vem som äger eller utnyttjar fastigheten.
Exempel på gränsfall mellan lös egendom och byggnadstillbehör är fristående mikrovågsugn och dekoder till parabolantenn. Extra utrustning såsom kompletterande frysbox är exempel på undantag och utgör inte byggnadstillbehör. Om säljaren skulle vilja undanta vissa fasta tillbehör är detta möjligt – om parterna överenskommer om detta i kontraktet (källa Mäklarsamfundet).
Exempel på byggnadstillbehör är:
Garderober (inkl inredningsdetaljer), badrumsinredning, stege för sotning, mangel, persienner, tjuvlarm, fönsterluckor, hatthylla och centraldammsugare.